位于柬埔寨南部的西哈努克港（通常称西港），资本如潮水般来了又去。

作为柬埔寨第二大城市和经济特区，得益于菠菜业行业和其他政策刺激，大约从2017年底开始，大量中国资本开始涌入。中国人在这里买卖土地、开发楼盘、建医院、做餐饮⋯⋯几乎包揽了一座城市发展的所有行业，一夜暴富的神话每天都在发生。

2019年8月18日，柬埔寨总理洪森发布针对在线菠菜的“禁赌令”，随后大量网络菠菜（行话称“网投”）从业人员撤离，当地媒体曾报道“7天走了9万人”。界面新闻记者在西港实地探访发现，网投公司撤离带来的市场下行，已波及到上至土地买卖和租赁，下至餐饮等日常消费行业。

菠菜业在柬埔寨实行政府发牌“特许经营”，柬埔寨全境163家赌场，有91家集中在西港。宽松的监管也引来了大量非法网投公司，业内传言至少有数万人从事该行业。菠菜业和非法网投首先带动了土地交易和房屋基建行业的火爆，大量中介公司应运而生。

来自中国广东的投资人李先生向界面新闻介绍，柬埔寨实行土地私有制，买卖无需政府征收再挂牌上市交易，而是由私人地主和买家洽谈妥当，再去土地局等单位办理过户和纳税等手续，交易成功后享有土地的永久产权。土地租赁也有利可图，投资客以较低的价格租下地块使用权，再在上面建商铺继续出租，“有些甚至一两年就可以回本”。

由于语言和法律的障碍，土地交易和租赁必须依靠专业中介公司协助，才能完成公正和成交，由此催生了中介行业的繁荣。某中介公司人员肖林（化名）告诉界面新闻，仅仅在几个月前，西港土地交易市场还欣欣向荣，“我们根本不用去找业务，走在路上都有人问你有没有土地出租。”

界面新闻了解到，西港房产中介公司此前给普通业务员的提成，高达成交佣金的40%。佣金为一个月的租金，通常是向出租方收取。肖林举例，“如果租出去一单收18000元佣金，业务员就可以拿到7000多元提成。”他提醒，这个数字是美元，换做人民币，这单提成相当于五六万元。

肖林介绍，这样的单子基本上属于小单，一些客户会租下整栋大楼开设酒店，或者再次转租，由此带来的佣金高达十几万美元，而业务员的提成，换做人民币也有几十万元，“一个月做五六个单很正常，收入都上百万了。”

或许因为中介公司觉得普通业务员收入太高，后期逐渐将提成下调到佣金的30%或20%，但即便这个比例，回报依然诱人。

在投资人李先生的印象中，正是这不到两年的时间，西港房地产行业经历了火箭速度的飞跃。现在，西港已经很难找到没有卖出去的地皮，少数黄金地段都只出租不卖。一年前在独立大道上，还能租到几美元一平米的土地，现在均价都在30美元以上，而且都不是一手房东，“很多是二手，三手甚至四手房东了。”

不过，“禁赌令”发布后，西港房地产市场也开始冷却下来。界面新闻记者接触的多位投资人均表示，如今地价和租金都开始企稳，他们原本看中了地皮或商铺，都决定“再缓一缓”，“都想来抄底，说不定抄了个天花板”。

肖林介绍，就在上个月底，原本交了定金的两名租客，觉得政策风向有变，突然毁约了，“一个交了2万美元，一个交了3万美元，都不要了。”肖林说，定金由客户交给出租方，中介公司的佣金需要在成交后才能收到，客户违约后，定金归出租方，中介公司没有任何收益。他估计，这几个月，有些业务员可能只能拿底薪。

西港城一些工地，受“禁赌令”影响建设速度放缓。

现在，整个西港城俨然一座大工地，但一个月前火热朝天的景象已经有所放缓，在地标双狮广场附近，几栋大楼的建设已经停了下来，附近的铺面也变得冷清，但关门歇业的并不多。

一位餐馆老板介绍，这里的租赁方式与国内不同，许多是“押三付一”，甚至“押六付一”，资金投入太大，一时又很难转租出去，他想走也走不了，“至少还要坚持一两个月”。